부동산 관련 절세 방안 2

오광수 부동산 (925) 596-3518


Real Estate & Tax Saving Stratages 2

개인이 부동산, 주식, 금이나 은 같은 귀금속, 혹은 미술품 등과 같은 자본적 성격을 가진 자산을 구입하고 있다가 그 보유한 자산의 가치가 상승하거나 물가상승에 따라 상승한 가격에 팔았을 때 발생하는 소득을 양도 소득(Capital Gain)이라고 한다. 대부분의 양도 소득은 장기간의 보유로 인하여 발생하지만 요즘 같은 시기에는 부동산이나 주식시장의 변동성이 매우 큰 편이어서 불과 한 달 사이에 몇 십만 불의 소득이 발생하기도 한다. 예를 들어 삼 개월 전에 손님을 모시고 보여드렸던 더블린의 새 주택 단지의 분양 가격이 두 달이 지난 후 다른 손님을 모시고 갔더니 그사이에 20만 불 이상 높게 팔리고 있었다. 또한 요즘 팔리고 있는 집들 또한 몇 달 사이에 1, 2십만 불은 더 올랐으니 집을 샀다가 한 두 달 만에 팔아도 그 차익의 양도 소득을 실현할 수 있다는 말이다.

그런데 미국에서는 이 양도 소득에 차등을 두고 세금을 부과하는데 그 보유 기간에 따라 구분한다. 1년 이내로 보유하고 있던 주택이나 주식을 팔아서 차익을 챙겼다면 그것을 단기 보유 양도 소득으로 간주되어 그 당해 연도의 소득 세율(Income tax rate)에 따라 세금을 내야 하고 1년 이상 보유하고 있던 자산은 장기 보유로 간주되어 양도 소득세율(Capital gain tax rate)에 따라 세금을 부과하게 되어 있다. 물론 장기 보유를 하고 있던 자산을 처분했을 때 훨씬 세금을 덜 낼 가능성이 크다.

미국 연방 세법에서는 지난 5년 동안 보유하고 있던 부동산을 2년 이상 주거용으로 사용하다가 처분했을 때는 훨씬 더 큰 양도 소득에 대한 공제 혜택이 있는데 개인 25만 불, 부부 50만 불의 양도 소득에 대해 세금 공제를 받게 되어 한 푼의 세금을 내지 않아도 된다. 이것을 매 2년마다 혜택을 받을 수 있으니 부동산은 재(財)테크, 세(稅) 테크 면에서 상당히 유리하다고 볼 수 있다.

최근 들어 이런 문의가 몇 건 들어오고 있는데 아주 오랜 기간 주택을 보유하고 있던 분이 은퇴를 앞두고 집을 팔고 싶은데 집값이 많이 올라 기분은 좋지만 내야 하는 양도 소득세가 부담된다는 것이다. 예를 들어 팔로 알토에 35년 전에 20만 불 주고 샀던 집을 3백20만 불에 팔게 되었는데 부부가 50만 불의 양도 소득에 대한 공제를 받더라도 캐피털 게인이 300만 불이 남기 때문에 적어도 60만 불의 세금을 내야 한다는 고민이었다.

수입이 발생하는 부동산의 경우 1031 Exchange라는 방법을 이용하여 기존의 건물을 팔고 동종의 건물을 매입하였을 경우 요구되는 모든 조건이 맞으면 최종적으로 매도할 때 한꺼번에 양도 소득세를 내면 되므로 양도 소득 세금을 연기하여 자산을 불려 나갈 수 있는 굉장히 유리한 방법이 있으나 주거용 건물의 경우 1031 Exchange 법이 적용되지 않아 60만 불의 양도 소득 세금을 피할 길은 없다. 당연히 발생한 양도 소득이기 때문에 세금을 내야 하지만 이 주거용 부동산의 양도 차액으로 인한 양도 소득세도 그 시기를 늦출 수 있는 합법적인 방법이 있다.

국세청 코드 M453은 “Monetized Installment Sale”로 알려져 있는데 이것을 통하여 최대 30년 동안 양도 소득세 납부를 연기하는 좋은 방법이다. 1031 Exchange도 Qualified Intermediary를 통해서 과정을 진행해야 하듯이 Intermediary가 판매 절차에 개입하여 Monetized Installment Contract에 익숙한 융자 은행으로부터 30년 분할로 대출을 받아 셀러로부터 자산을 구입하고 이 자산을 바이어에게 판매를 하여 양자 간의 거래를 종결하고 중개자는 셀러로부터 자산을 구매하기 위해 사용하는 대출 조건과 동일한 조건으로 셀러가 융자 은행으로부터 받는 판매 금액에서 중개자에 대한 수수료 5%를 뺀 95%에 해당하는 금액을 대출받을 수 있게 하므로 주택의 판매는 지금 이루어졌으나 양도 소득에 대한 납세 의무는 30년 후로 유예하는 방법을 사용하는 것이다.

위의 예를 든 셀러의 경우 이 M453을 통해 집을 판매했을 경우 320만 불의 판매가에서 5%에 해당하는 16만 불을 빼고 304만 불을 융자금 형식으로 받아 새로운 비즈니스나 투자에 사용하면 되며 30년 동안 새로운 비즈니스나 투자에 사용하게 되면 30년 후 그 투자의 가치는 훨씬 더 커질 수 있을 것이며 60만 불에 대한 양도세는 융자 기간이 끝난 30년 후 납부하면 된다. 내야 했던 60만 불 양도세에서 16 반불을 뺀 44만 불을 복리 7%에 투자했다고 하면 30년 후 44만 불은 $3,349,392로 자라게 된다. 거기에서 60만 불의 연기된 양도 소득세를 내더라도 $2,749,392이라는 돈이 남게 되니 얼마나 커다란 이익인가? 세금을 늦게 내는(Tax-Deferred) 방법을 활용한 절세의 대표적인 예라고 할 수 있다. 대부분의 한인은 이것을 알지 못하고 금융(Financial)에 대한 이해도가 낮아 활용하지 못하는 것을 보면 안타깝다.

이와 같은 세법을 이용해 절세하려면 부동산 판매전에 이것을 적용해 줄 수 있는 부동산 및 재정 전문가인 저에게 연락을 주시면 완벽한 서류 작업이 필요한 만큼 세법 전문 변호사님을 통해 도와드리도록 하겠다.