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$300,000, 융자 30년동안의 원금 삭감률


<융자정보>

최근 이자율이 크게 떨어졌다. 지난 주에는 3년 만에 최저 이자율을 기록했다. 그러나 FRB 에서는 여전히 금리 인상을 고려할 것으로 예상된다. 따라서 그동안 많은 주택 소유자들이 재융자를 이미 완료했지만 아직 재융자를 받지 않은 경우라면 지금이 바로 재융자를 고려할 시점이라고 할수 있다.

이자가 인상되기 시작하면 당분간 가속이 붙을 확률이 높다고 많은 전문가들이 보고 있다. <편집자 주>

다음은 재융자를 고려해야 할 대상이다.

변동 이자 상품을 갖고 있는 경우 : 이자율에 상관없이 재융자를 하는 것이 좋다.이자 추이를 장담할 수 없지만 고정으로 바꾸어 놓는 것이 좋다. 5년이나 7년 고정및 변동 프로그램(Hybrid)을 갖고있는 분들은 만기일을 확인하고, 이자가 떨어진 현재가 재융자 하기에 유리한 지를 고민해야할 것 같다. 그동안 깐깐한 대출조건 탓에 재융자의 길이 막혀서 이러지도 저러지도 못한 분들을 위해,이자가 0.25-0.5%정도 다른 프로그램에 비해 높지만, 자영업자인 경우, 크레딧 점수 680점 이상 그리고 세금보고서 제출 대신 최근의 2-3개월 은행 스테이먼트로 대체하는 No income Program이 최근 출시되어서 변동이자로 불안하시는 분들에게 많은 도움이 되고 있다.

HELOC (Home Equity Line of Credit)을 갖고 있는 경우 : 라인오브 크레딧은 대부분 변동이다. Minimum 페이먼트만 내는기간이 끝나면 원금과 변동이자를 합쳐서 상환해야 하므로 페이먼트 부담이 크게 늘어난다. 이런 경우는 1차와 2차를 묶어서 한꺼번에 재융자를 하는 Combo Refinance를 하는것이 바람직하다. 현재 Combo 재융자는 이자가 따로 높게 책정하지 않기 때문에 조건이 좋은 편이다.

고정이자를 갖고 있는 경우: 30년 혹은 15년 고정이자 상품을 현재 갖고 있으나 현재 거주하고 있는 집에서 장기간 거주할 계획이라면 이자율 차이가 0.5~0.75% 나더라도 재융자를 고려해 볼만 하다. 수수료 비용이 있지만 이를 모두 융자 비용에 포함하고도 이자가 떨어진다면 계산은 비교적 쉽게 이해할 수 있다. 그리고 현재 인컴이 좋은 경우라면 30년 고정은 15년 고정으로 기간을 줄여보는 것도 해볼만 하다.

학자금 융자(Student Loan)가 있는 경우: 최근 이자율이 낮기 때문에 학자금을 갖고 있는 경우라면 부모 입장에서 캐시 아웃 재융자를 고려해볼 만하다. 모기지와 학자금 융자간의 이자율 차이가 현재 큰 편이지만 앞으로는 더욱 벌어질 가능성이 있다. 최소한 6.99%가 넘는 학자금이 있다면 당연히 재융자를 통해 완납해버리는 것이 부모와 자녀들에게 재정적으로나 심리적으로 큰 보탬이 된다.

사업자금이 필요한 경우 : 사업 자금이 필요한 경우라면 캐시아웃 재융자를 통해서 목돈을 마련하는 것도 좋다. 앞으로 이자가 인상될 경우 융자의 목적을 묻지 않는 융자 프로그램은 자격조건이 까다로워질 가능성도 있기 때문이다. 홈 에퀴티 라인오브 크레딧과 캐시아웃 재융자만이 모기지 융자중에서 융자의 목적을 묻지 않고 있다. 비즈니스나 커머셜 융자는 이러한 용도를 묻기 때문에 용도없이 받을수 있는 융자를 받아놓는 것이 좋다.

재융자를 실시하는 가장 큰 목적은 낮은 이자율로 조정해 모기지 페이먼트를 조금이라도 낮추려는 것이다. 그러나 페이먼트는 낮아지는 대신 눈에 보이지 않는 단점도 따른다. 즉,남은 거주기간에 따라 다르겠지만, 재융자를 위해 발생한 비용이, 낮아진 페이먼트의 합계보다 못할 때라던가, 상환기간 이 비교적 적게 남아서 원금 상환 폭이 커진 경우가 있겠다

문의: (408) 985-2288 / 우리금융 Young Kim 이메일: ykim@uribank.com


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