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융자조건 완화, 수입증명 없어도


<주택융자-우리금융 제공>

재융자 못했던 분들에게 희소식

주택 융자

주택을 구입하려면,제일 먼저 해야할 것이 융자 승인을 받는 일이다. 본인에게 융자의 한도가 얼마나 되는 지를 알아야 그 범위내에서 집을 찾기 수 있기 때문이다 요즈음, 대부분의 주택거래에서는융자 승인 서류를 미리요구한다. 셀러입장에서도 융자를 받지 못할 사람에게 시간을 낭비하여 여러가지 손해를 방지하고 싶은 것은 당연하다.따라서 마음에 드는 집을 찾았을 때, 그 집을 놓치지 않기 위해서는 미리 융자 승인 서류가 준비되어 있어야 하겠다. 따라서 집을 사려고 한다면 부동산 에이젠트보다는 융자 담당자와의 만남이 우선이 되는 것이 바람직하다고 할 수 있다. 주택융자에서 가장 중요한 것은 다운페이가 얼마인가 보다는 수입 증명과 크레딧 점수라고 할 수있다. 그것만 충분하면(물론 20%다운페이 미만시에는 보험(PMII)를 가입해야하는 추가 부대비용이 있지만)다운페이는 5% 이상이면 가능하다.하지만 요즈음, 융자조건이 많이 완화되어서,프로그램에 따라서 다를 수 있지만, 수입 증명이 없어도, 크레딧 점수 680점 이상, 다운페이 30%이상이면 , 다소 소폭 이자가 높다고 하더라도 융자가 가능하다. 그동안 변동이자를 갖고 있으면서, 재융자가 필요했지만, 융자조건이 까다로워서 재융자를 못했던 분들에게는 희소식이 아닐 수 없다. 더군다나 앞으로 주택 융자 이자가 더 낮아지기 보다는 높아질 가능성이 무조건 크므로 더 늦기전에 , 자세한 내용을 전문융자기관에 상의해보는 것이 바람직하겠다

주택 담보 2차 융자

얼마전에 전화문의를 받았다. 현재 주택 융자가 250k 있는데요. 이자율이 오르기 전에 비즈니스 운영자금을 위해 2차 HELOC론을 받아 놓으려고 하는데,가능한 방법이 있을까요?라는것이 질문내용이었다. 주택을 보유한 홈오너가 집을 담보로 현금을 확보하는 방법은 2가지 정도가 있다. 현금 인출 재융자라고 알려진 HELOAN(캐쉬 아웃)과, HELOC(Home Equity Line Of Credit)다. 간단히 차이점을 설명 하자면 HELOAN은 융자 신청 금액이 모두 한번에 지급되고 정해진 모기지 월 페이먼트로 원금과 이자를 매월 갚아 나가는 방법이고, 또 다른 ,2차론 HELOC은 일종의 크레딧 카드처럼 사용 가능한 범위를 정해 놓고 그 한도 내에서 언제든지 그 금액을 사용 할 수도 있고 사용한 융자금액을 돈이 마련되면 언제든지 수시로 갚아서 이자 지출을 막을 수 있는 방법도 있다.그러나 모든 HELOC융자 심사 시에도 동일하게 인컴 등의 소득 상황을 심사, 승인해 주고 있으며 또한 융자 심사에 있어서, 주택 가격 대비 융자금액을 중요시하고 홈오너의 크레딧 점수도 중요한 심사 대상 항목이 된다. 은행에 따라 융자 조건이나 기준이 다르기 때문에 HELOAN이나 HELOC에 관심있는 홈오너는HELOAN이나 HELOC을 전문적으로 취급하는 주택융자 전문가와 상담 후 본인의 조건에 맞는 적절한 융자 프로그램을 찾아보는 것이 중요하다. 또한, 매우 거시적인 통계이긴 하지만 하우징 붐이 마지막으로 일어 경기가 고점을 찍었던 2006년 2분기 전국적으로 840억달러의 재융자가 일어났고, 이중 89%는 캐시아웃 재융자가 차지할 정도로 집값이 고공행진하며 현금 인출기처럼 사용되었었다. 그러나 이후 경기가 꺾이면서 6조7,300억달러에 달했던 전국의 주택 가치가 절반 이상 증발했고 캐시아웃 재융자를 받은 집 주인들은 어려움을 겪어야 했던 경우도 고려 상황이 되어야할 것 같다.

기타 외국인 융자

외국인 융자도 다운페이 40%이상이면 융자가 가능하다. 이자가 일 반 융자보다는 높지만, 투자대비 금융비용을 계산하여 신중히 결정되야하고, 출신국에서의 수입과 출신국으로 부터의 송금에 관련된 증명자료 준비를 위해 사전에 전문가와의상의가 반드시 필요하다.

비지니스 융자

새로 시작하는 비지니스 이거나 기존의 비즈니스 사업체를 인수 확충하거나, 렌트용 상업 건물을 구입또는 재융자하거나, 필요한 자금을 캐쉬 아웃 하기 위해서 자금을 조달하는 방법은 크게 상업용 융자나 중소기업청이 보증하는 SBA론의 융자 프로그램을 이용하는 것이 일반적인 방법이다. SBA론은 사업체와 사업장비 구매와 사업체 건물 확장을 위한 부동산 구매 혹은 재융자등의 용도로 사용할 수 있다. 부동산 건물중 5유닛이상 임대용 주택이나 임대용 건물은 SBA 론이 아닌 커머셜론으로 융자와 재융자, 케쉬 아웃 신청이 가능하다. SBA론은 시민권자나 영주권자로 미국 영토내에서 영업하는 경우 20만불~500만불까지 융자신청이 가능하며, 순자산 1,500만불 미만, 순수익 500만불 미만인 사업과 건물을 포함한 사업에 해당된다. SBA론의 최근 이자율과 다운페이먼트 금액은 부동산을 구입하는 경우 10%이상 다운을 할 경우 25년 고정상환 년 5%~6% 까지 가능하다. 반면 건물 임대 사업등의 상업용 부동산의 융자와 재융자는 구입시 30%이상 다운 페이먼트와 보통 5년,7년 10년 고정 상환을 기준으로하며 이자율은 sba 론 보다는 다소 불리하다. E2 VISA를 소지한 외국인은 커머셜론의 경우 40%이상 다운 페이먼트가 필요하다. SBA론이나 커머셜론의 융자와 재융자시 중요한 제출 서류는 최근 2~3년 텍스리턴 보고서의 최종 텍스보고 금액과 최근 해당 년도의 PNL 스테이트먼트, 건물을 매입할 경우 건물의 매월 렌트비등의 수입과 관리 지출 내역과 금액에 대한 명세서이다. 기본적으로 크레딧 스코어는 특별한 문제가 없다면 650이상이면 가능하다.

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