Search

주택 임대 사업의 명암


연방센서스 통계에 따르면 2016년 기준 캘리포니아주 전체 단독주택 4채 중 1채에는 세입자들이 거주하는 것으로 조사되었으며, 캘리포니아주 전체의 임대용 단독주택은 약 180만 채로 10년 전과 비교하면 27%가 증가한 것입니다. 단독주택에 대한 임대 수요 증가는 캘리포니아주에만 국한된 것이 아니며, 미전국의 임대 목적 단독주택은 1,250만 채로 10년 동안 30%가 늘어나면서 주택시장에 큰 영향을 미치고 있음을 알 수 있습니다.

왜 단독주택을 선호하는 경향이 나타났을까요? 첫째는 부모와 같이 사는 자녀들이 늘면서 좁은 아파트보다는 단독주택을 선호하는 것으로 분석됩니다. 둘째는 금융위기 이전에 집을 소유했던 사람들이 아파트 보다는 다시 주택 임대를 선호하기 때문입니다. 조사에 따르면 현재 주택을 임대하여 생활하는 사람들의 27%가 이전에 주택을 소유했던 홈오너들입니다.

서브프라임 모기지 사태 이후에 많은 주택이 개인 투자가나 기업형 투자 그룹의 손으로 넘어갔습니다. 기록에 따르면 2011년 블랙스톤이라는 투자펀드는 모기지 렌더로부터 압류 매물 8만 2,570채를 벌크로 사들였습니다. 어떤 투자 기업이 4만 채가 넘는 압류주택을 사들인 적이 있으며, 이들은 현재까지도 임대용으로 남아있다고 합니다.

지금이라도 주택을 구매해서 임대사업을 할까 생각하신다고요? 제 대답은 ‘No’ 입니다. 첫째, 현금으로 투자하지 않는 한 이곳 베이지역에서는 수익성이 매우 낮습니다. 100만 불에 주택을 사들인다면, 아마도 4,000불 정도에 임대할 수 있겠죠. 이 경우 단순 계산으로 약 4.8% 정도의 수익성으로 오해할 수 있는데, 상업용 건물 같은 임대용 부동산의 수익률 Cap Rate를 계산할 때는 NOI (Net Operating Income)을 기준으로 계산합니다. 즉 각종 비용 (세금, 보험, 관리, 수리 비용)을 제외하고 계산해 보면 수익성은 3.8%에 훨씬 못 미칩니다. 게다가 모기지 융자 갚을 것을 고려하면 실제 수익률을 더 낮아집니다. 결론적으로 현금으로 구매하든가, 이미 보유하고 있는 주택을 임대하는 경우라면 모를까 (이 경우에도 추천할 만한 수익률을 기대하기 어렵지만), 새로 임대용으로 주택을 구매하는 것은 수익률 면에서 추천해 드리지 않을 뿐 아니라 위험성도 높습니다.

장 징글러 저서인 ‘세계의 절반은 왜 굶주리는가’를 보면, 지구상의 식량 생산량은 충분한데, 독점 자본의 횡포와 사재기 그리고 일부 부패 정권 때문에 세계 절반의 인구는 굶주리고 있다고 합니다. 그런데, 미국의 주택시장에서도 비슷한 일이 일어나고 있어 안타깝습니다. 4채 중 1채를 그 집이 있어야 하는 실수요자가 아닌 투자가가 소유하기 때문에 주택가격의 폭등을 일으키는 주요 원인이 될 뿐 아니라, 하락할 때에는 또한 폭락을 부추기게 됩니다. 필요 이상의 식량을 사재기하는 것이 나쁘듯이 필요 이상의 주택을 사재기하는 것 또한 윤리적으로 비난받아 마땅한 일이라는 점이 두번 째 이유입니다.

408-663-4989

douglas4989@gmail.com

Facebook.com/douglas4989


Hyundae News USA   (415)515-1163  hdnewsusa@gmail.com   P.O. Box 4161 Oakland CA 94614-4161
                                                                                                                           ©Hyundae News USA all right reserved