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지금 재융자를 해야 할까?


<기 고>

코로나바이러스가 미국과 전 세계에 퍼져 감에 따라 모기지 금리가 50년 만에 최저치로 하락했다.

코로나바이러스 발발 관련 우려로 30년 고정 모기지의 평균 금리가 이번 주 사상 최저 3.29 %로 하락하면서 재융자 신청이 봇물이 터지듯 하고 있다.

미국 연방 준비은행이 코로나바이러스 확산으로 인한 경제 악영향이 예상됨에 따라 금리가 하락한 이후 모기지 금리는 최저 수준에 이르렀다. 따라서 주택 소유자들이 재융자 신청에 붐을 이루고 있다

전 세계적으로 월요일(3월 9일) 아침 기준으로 COVIN-19 확진자 110,588명 그리고 사망자 3,841명이 되었다. Johns Hopkins Whiting School of Engineering의 시스템 과학 및 엔지니어링 센터에서 발표한 데이터에 따르면 미국에서는 22명이 사망했으며 약 564명의 확진자가 발생했다고 한다.

모기지 뱅커 협회 (Mortgage Bankers Association)의 자료에 따르면 재융자 규모는 모기지 금리 하락에 힘입어 2013년 6월 이후 올해 2월 초에 가장 높은 수준으로 상승했고, 그 이후로도 30년 고정 금리 모기지의 평균 금리는 이번 주 3.29 %로 까지 내려가, 사상 최저치를 기록했고 계속 재융자 신청자는 늘어가는 추세다.

부동산 데이터 회사인 블랙 나이트 (Black Knight)는 금 년 2월 기준으로 1,100만 명 이상의 주택 소유자들이, 재융자할 경우, 한 달에 평균 268달러의 모기지 비용을 절약할 수 있다고 밝혔다. 재융자로 저축할 수 있는 사람의 수와 저축할 금액은 모기지 금리가 하락하면서 함께 증가하고 있는 셈이다.

LendingTree의 수석 이코노미스트 Tendayi Kapfidze는 “주택 소유자들은 본인들에게도 혜택 가능성 여부를 확인해볼 필요가 있으며, 융자회사에 문의하고, 어떤 이익을 얻을 수 있는지 확인하는 데는 비용이 들지 않습니다"고 말했다.

그러나 재융자가 결코 쉬운 것은 아니다. 새로운 주택 융자를 받으려면 수천 달러의 비용이 발생할 수도 있다. 잘못된 선택을 하면 잠재적인 절감 효과가 반감될 수도 있다. 주택 소유자가 재융자를 신청하기 전에 고려해 봐야 할 것은

집을 얼마나 오랫동안 소유할까?

융자금액은 수년에 걸쳐 지불되며, 초기 기간 대부분의 지불금은 융자에 대한 원금이 아닌 이자다.

결과적으로, 소유 기간은 재융자가 경제적 의미가 있는지 판단하는 데 있어서 중요한 요소 중 하나다. 매달, 재융자로 인한 이익금이 크로징 코스트(Closing Cost)를 초과할 정도로 융자 기간이 유지돼야 한다.

향후 3~4년 안에 새집으로 이사할 계획이 있는 주택 소유자는 재융자를 위해 지급해야 하는 수수료를 감안할 때, 재융자보다는 기존 융자를 고수함으로써 실제적인 비용을 절약할 수 있다

반면에, 오랫동안 주택을 소유할 사람들은 30년 융자와 함께 15년 융자도 고려해보는 것이 도움이 된다. 모기지의15 년 고정 금리, 평균 이자는 일반적으로 30년 융자보다 낮으며 현재 2.79 %이다. 그리고 이러한 융자는 더욱 많은 매달 지불액이 필요하지만, 총 융자 기간 절감액은 더 많다. 또한, 그만큼 더 많은 Income 증명이 필요하다.

얼마를 절약할 수 있습니까?

재융자로 돈을 절약하기 위해서는 일반적으로 새로운 금리가 현재보다 0.5% 이상 낮아야 한다고 전문가들은 말한다. 그러나 Freddie Mac이 발표한 평균 이자율보다는 융자업체가 제공하는 금리가 더 낮을 수 있다는 것을 기억하는 것이 중요하다.

왜냐하면, 평균 이자율이기 때문에 실제 이자율의 절반은 이보다 낮다는 것을 의미한다.

융자기관은 이자율에만 경쟁하지 않는다. 이자율을 감축하는 데 드는 비용을 조정할 수 있다. 더 많은 수수료를 지불 할 수 있으면 이자율이 더 낮아지기 때문이다.

현재 모기지 보험을 지불하고 있나?

대출자가 모기지 보험을 지불해야 하는 경우는 두 가지가 있다. FHA (Federal Housing Administration) 융자이거나 주택구입 당시 다운페이가 20% 미만이었을 경우다.

Equity 증가로 재융자를 통해 모기지 보험을 없앨 수 있다.

마지막으로

LendingTree의 최근 기록에 따르면 4개의 재융자 신청 중 거부 되는 것으로 나타나고 있다. 신청이 거부되는 가장 일반적인 이유는 융자 신청자의 부채 대비 소득 비율(debt-to-income ratio)이 높고 크레딧 점수가 좋지 않기 때문이다.

새 주택 융자를 신청하기 전에 부채 대비 소득 비율과 신용 점수를 모두 높이기 위한 조처를 하면 도움이 된다.

▲우리금융 T. 408.985.2299 또는 ykim@uribank.com


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